Rachat de Crédit

Vous êtes propriétaire, vous remboursez un prêt pour votre maison et, à côté, un crédit auto, un prêt travaux ou une ouverture de crédit. Un « rachat de crédit maison » peut désigner deux opérations très différentes : regrouper vos crédits à la consommation en laissant votre prêt hypothécaire tel quel, ou tout refinancer, prêt maison compris, dans un nouveau crédit hypothécaire. Les coûts, les délais et les risques ne sont pas les mêmes. Cette page vous aide à choisir, à partir des règles publiées par Wikifin (FSMA) et la Fédération du notariat.

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Première question : votre prêt maison fait-il partie du problème ?

Un regroupement ne supprime aucune dette : il remplace plusieurs contrats par un seul, avec son propre taux, sa propre durée et ses propres frais. Wikifin rappelle que la mensualité unique baisse surtout parce que la durée s’allonge, et qu’au total vous payez alors plus d’intérêts. Avant de parler de montage, posez une question simple : est-ce le prêt hypothécaire qui pèse trop, ou l’accumulation des crédits à la consommation autour de lui ?

Si votre prêt maison a été conclu à un taux inférieur ou proche des taux actuels, il n’y a en général aucune raison d’y toucher : il s’agit déjà du crédit le moins cher de votre budget. Le problème vient alors des crédits à la consommation, dont les taux sont plus élevés et les durées plus courtes. Si, au contraire, votre prêt maison date d’une période de taux nettement plus élevés, un refinancement global peut se justifier, mais seulement à certaines conditions de durée et d’écart de taux, détaillées plus bas.

Option 1 : regrouper seulement les crédits à la consommation

Un prêt à tempérament rembourse par anticipation vos crédits conso et les remplace par une seule mensualité ; votre crédit hypothécaire continue sans changement. Aucun acte notarié n’est nécessaire, donc pas de droits d’enregistrement ni d’hypothèque. Les frais se limitent aux indemnités de remboursement anticipé de chaque crédit conso soldé, plafonnées par la loi à 1 % du capital remboursé si le contrat court encore plus d’un an, et à 0,5 % s’il reste moins d’un an. Point d’attention : la durée d’un prêt à tempérament est bornée par la loi selon le montant, ce qui limite l’allongement possible, et son taux reste celui d’un crédit à la consommation, plus élevé qu’un taux hypothécaire. Wikifin conseille de toujours comparer sur la base du TAEG : si celui du nouveau crédit est plus élevé que ceux de vos crédits actuels, l’opération a peu de chances d’être une bonne affaire.

Option 2 : tout refinancer avec la maison en garantie

Un nouveau crédit hypothécaire rembourse votre prêt maison et vos crédits conso, et tout est regroupé sous une seule hypothèque. L’avantage est un taux généralement plus bas et une durée plus longue, donc une mensualité unique sensiblement réduite. Mais la liste des frais est longue, et Wikifin la détaille dans sa checklist sur la renégociation d’un crédit hypothécaire :

  • l’indemnité de remploi sur l’ancien prêt maison, le plus souvent trois mois d’intérêts sur le capital restant dû, sauf si vous refinancez auprès de la même banque, où elle n’est plus due depuis le 10 juin 2024 ;
  • les frais de mainlevée de l’hypothèque existante, si le nouveau prêteur est une autre banque ;
  • les frais d’une nouvelle hypothèque : droit d’enregistrement de 1 % et droit d’hypothèque de 0,30 %, calculés par le notaire sur le capital majoré des accessoires (généralement 10 %), plus honoraires et frais d’acte ;
  • les frais de dossier, plafonnés à 350 euros pour un nouveau crédit hypothécaire, et à 175 euros pour un premier refinancement sans changer de banque ;
  • le coût d’adaptation de l’assurance solde restant dû, plus chère quand la durée s’allonge ;
  • les indemnités de remboursement anticipé des crédits conso inclus (1 % ou 0,5 %).

La règle de base de Wikifin pour qu’un refinancement hypothécaire soit intéressant : il doit rester au moins dix ans de remboursement, et l’écart entre votre taux actuel et le taux visé doit atteindre au moins 1 %, en comparant un taux fixe à un taux fixe. Commencez par négocier avec votre banque actuelle : elle peut baisser le taux moyennant des frais de dossier, sans acte ni indemnité.

Comparer les crédits en cours avant un rachat de crédit maison

Option 3 : réutiliser votre crédit hypothécaire existant

Si votre prêt maison a été conclu sous la forme d’une ouverture de crédit et n’a pas été dénoncé, la Fédération du notariat explique que vous pouvez demander à la banque de remettre à votre disposition une partie du capital déjà remboursé. Cette reprise d’encours se fait par une simple convention d’avance, au taux du moment, sans nouvel acte d’hypothèque ni droits. Le montant ainsi libéré peut servir à solder des crédits conso plus chers. Elle est limitée au capital déjà remboursé et reste soumise à l’accord du prêteur, qui réexamine votre capacité de remboursement.

Les trois options en un coup d’œil

Option Prêt maison Acte notarié Frais principaux Limite
Regrouper les crédits conso Inchangé Non Indemnités 1 % / 0,5 %, dossier Durées légales du prêt à tempérament, taux conso
Refinancement hypothécaire global Remboursé et remplacé Oui (mainlevée + nouvelle hypothèque) Remploi, droits 1 % + 0,30 %, notaire, dossier, ASRD Rentable seulement si ≥ 10 ans restants et ≥ 1 % d’écart
Reprise d’encours Conservé Non Convention d’avance Capital déjà remboursé, accord du prêteur

Ce que la maison en garantie change pour vous

Dans un regroupement par prêt à tempérament, un défaut de paiement expose vos revenus et vos biens aux voies d’exécution ordinaires. Dans un regroupement hypothécaire, le prêteur dispose en plus d’un droit direct sur votre logement : en cas d’impayés persistants, il peut en demander la vente forcée et se payer en priorité. Wikifin invite donc à ne pas prendre de décision précipitée, à demander les TAEG de tous vos crédits en cours et, si les dettes s’accumulent, à consulter gratuitement un service de médiation de dettes agréé ou le CPAS avant de signer un nouveau prêt. Si des retards de paiement sont déjà enregistrés, lisez d’abord notre page propriétaire et fiché.

Comment demander une simulation utile

Réunissez pour chaque crédit en cours le capital restant dû, la mensualité, la durée restante et le TAEG, puis l’acte et le tableau d’amortissement de votre prêt maison. Demandez deux simulations distinctes : regroupement des seuls crédits conso, et refinancement global avec la maison en garantie. Comparez-les sur trois chiffres, la mensualité, le montant total à rembourser et l’ensemble des frais uniques (indemnités, acte, dossier). Une simulation est gratuite et sans engagement ; une offre acceptée entraîne des frais de dossier. Le mécanisme général du rachat de crédit est expliqué sur notre page comprendre le rachat de crédit. Le site solucredit.be compare explicitement le regroupement par prêt à tempérament et par crédit hypothécaire, avec les frais réels de chaque formule, et permet de préparer une simulation.

Rachat De prêt Maison : Simulez en ligne

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Questions fréquentes

Un rachat de crédit maison peut-il inclure des dettes non bancaires ?
Un prêteur peut accepter d’intégrer des arriérés (impôts, énergie) dans le montant du nouveau crédit, mais il n’y est jamais obligé et l’opération transforme une dette sans intérêts en dette avec intérêts. Un plan de paiement négocié directement avec le créancier est souvent moins coûteux.

Dois-je changer de banque pour refinancer mon prêt maison ?
Non. Depuis le 10 juin 2024, un refinancement auprès de la même banque ne donne lieu à aucune indemnité de remploi et ses frais de dossier sont plafonnés à 175 euros ; c’est souvent la piste la moins chère.

Le regroupement hypothécaire est-il possible si je suis fiché à la Banque nationale ?
Aucun accord n’est garanti : le prêteur doit évaluer votre solvabilité et consulter la Centrale des crédits aux particuliers. Un enregistrement en cours réduit fortement les chances d’acceptation, même avec la maison en garantie.

Combien de temps prend l’opération ?
Un regroupement par prêt à tempérament se signe sans notaire. Un refinancement hypothécaire passe par une expertise, une offre avec fiche ESIS, puis un acte notarié de mainlevée et de nouvelle hypothèque : comptez plusieurs semaines.

Sources